KPBU Properti Prosedur & Tantangan

0
337

ReincoArticle, Jakarta – Pada dasarnya pemerintah memerlukan swasta dalam membangun sektor properti mengingat keterbatasan dana dan lainnya. Begitu juga swasta memerlukan pemerintah sebagai mitra sekaligus regulator yang mengatur sedemikian rupa proses bisnis secara aman dan nyaman.

Model kerjasama itu dikenal dengan Kerjasama Pemerintah dan Badan Usaha atau KPBU. Sekarang ini KPBU masih bergulat di sektor infrastruktur. Pelaku usaha khususnya properti mendorong pemerintah agar bisa menerapkan KPBU untuk sektor properti. Sektor properti yang dimaksud itu diantaranya; KPBU Perumahan, KPBU Rusun, KPBU Kawasan Ekonomi Khusus.

KPBU Perumahan

Sektor perumahan sangat penting melibatkan swasta dalam penyediaannya karena fakta yang terjadi selama ini penyediaan perumahan hampir 80% dilakukan oleh swasta. Pemerintah perlu hadir dan bersinergi dengan swasta untuk menyediakan kebutuhan rumah untuk masyarakat.

KPBU perumahan adalah partisipasi sektor swasta dalam investasi penyediaan perumahan (khususnya rusunawa atau rusunami) bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) di atas lahan pemerintah berdasarkan perjanjian kerja sama antara pemerintah dan badan usaha. Skema ini sudah dijalankan untuk pembangunan infrastruktur seperti jalan tol dan bendungan.

Sekarang ini Dirjen Penyediaan Perumahan Kementerian PUPR sedang menggodok skema KPBU untuk sektor perumahan, diantaranya ada 2 (dua) pola yang akan ditawarkan yaitu;

1. Skema Penyediaan Lahan oleh pemerintah untuk selanjutnya pembangunan dilakukan oleh swasta atau Built Operate Transfer (BOT) dalan kerjasama ini Pemerinta memberikan banyak insentif agar investor tertarik.

2. Skema Penyediaan Sarana Prasarana yang dilakukan pemerintah dan swasta membangun. Untuk model ini sudah terealisasi namun hasilnya masih belum sempurna yang diharapkan.

Prosedur untuk KPBU Perumahan sebetulnya hampir mirip dengan pola kerjasamayang sudah terjadi diwaktu-waktu yang lalu seperti; BOT, BTO hanya saja yang membedakan investasi menjadi kata kunci yang kuat dalam KPBU.

Tantangan untuk realisasi KPBU Perumahan sebetulnya berada di tangan Pemerintah sendiri dalam hal ini Kementerian PUPR. Jika pemerintah mau, sederhananya pemerintah hanya perlu mengeluarkan surat keputusan untuk membentuk tim KPBU perumahan yang akan mengidentifikasi aset, melakukan perencanaan hingga memilig developer yang sesuai dengan kriteria yang ditetapkan. Saya yakin developer properti akan sangat senang jika semua peraturan terkait KPBU ini jelas dan menarik secara investasi.

KPBU Rusun

Untuk KPBU Rumah Susun ini sudah selangkah lebih maju, dikarenakan sudah ada pilot project yang dijalankan pemerintah di Kota Yogyakarta dan Kota Bandung, meski masih perlu penyempurnaan ada beberapa tahapan yang sudah dilaksanakan. Diantaranya;

1. Tahapan Perencanaan KPBU Rusun

Pada tahapan ini dilakukan studi pendahuluan terkait aset yang akan di KPBU-kan. Dalam studi ini juga kan dipaparkan secara terbuka kepada publik terkait rencana pemerintah dalam pengembangan rusun dengan skema KPBU.

Jika dalam proses studi pendahulan hingga konsultasi publik berjalan lancar, maka selanjutnya dilakukan persiapan KPBU. Namun biasanya yang paling lama ada pada tahap ini. Mengingat banyak pihak yang masih menganggap kegiatan KPBU ini sama halnya dengan menjual aset negara. Terjadi perderbatan panjang, hingga dewan perwakilan rakyat yang tak bisa memutus. Pada akhirnya banyak rencana KPBU yang tidak jadi direalisasikan.

2. Tahapan Penyiapan KPBU

Tahapan studi kelayakan secara komprehensif melibatkan para ahli dan penyusunan dokumen lelang serta pemilihan mitra developer. Tahapan ini tidak jauh beda dengan proses tender yang dilakukan oleh pemerintah.

Namun yang paling pokok dari tahapan ini menurut hemat penulis adalah terkait investasi yang menarik sekaligus kapasitas developer tersebut untuk menyediakan dana investasi terlepas besar kecilnya perusahaan itu selama mampu bisa compete dalam tender.

3. Tahapan Transaksi KPBU

Setelah ada penunjukan mitra developer yang akan bekerjasama dalam pengembangan aset pemerintah tersebut. Pihak mitra menyiapkan dana yang diminta kemudian dilakukan pembayaran sesuai dengan dokumen kontrak selanjutnya pihak mitra berhak menjalankan bisnisnya sesuai dengan waktu perjanjian.

4. Tahapan Pelaksanaan KPBU

Tahapan inti dari kerjasama pengembangan aset ini diserahkan kepada calon mitra sesuai dengan perjanjian yang ditandatangai bersama. Akhir periodeisasi perjanjian biasanya menjelaskan proses serah terima.

Realisasi KPBU Rusun ini mesti terus digalakan didaerah dan dijelaskan kepada seluruh stakeholder pemerintah terutama DPR/D, bahwa KPBU bukan menjual aset negara, karena pada skema perjanjiannya jelas setelah selesai masa perjanjian aset tersebut akan kembali menjadi milik negara.

KPBU Kawasan Ekonomi Khusus

Pengembangan lahan yang cukup luas seperti Kawasan Ekonomi Khusus/KEK, perlu melibatkan swasta agar keterbatasan pemerintah terkait pendanaan bisa diselesaikan oleh pihak swasta.

KPBU dalam sektor KEK ini memang bukan barang baru, pemerintah telah banyak membuka diri kepada para pelaku kawasan industri untuk membuka kawasan-kawasan baru terutama di luar pulay Jawa.

Namun demikin dengan KPBU sebetulnya akan lebih menarik bagi investor KEK, mengingat sekarang ini pengembangan KEK masih menghadapi banyak masalah terutama menyangkut infrastruktur dan perijinan yang masih berbiaya tinggi.

Dengan adanya tawaran KPBU untuk sektor KEK, para imvestor akan mendapatkan kejelasan. Beberapa skema KPBU untuk KEK ini bisa mengacu ke KPBU infratstruktur yang sudah berjalan antara lain ;

1. Skema KPBU dengan penjaminan pemerintah seperti; proyek pembangkit listrik tenaga uap (PLTU) 2×1000 Megawatt di Batang, Jawa Tengah, senilai Rp54 triliun.

2. Skema KPBU dengan pengembalian investasi melalui tarif dan dana dukungan tunai (viability gap fund) seperti; proyek sarana penyediaan air minum (SPAM) di Umbulan, Jawa Timur, senilai Rp2,1 triliun.

3. Skema KPBU dengan pengembalian investasi melalui melalui availability payment seperti proyek Palapa Ring Paket Barat, Tengah, dan Timur, senilai Rp7,76 triliun. Sedangkan yang terakhir adalah skema KPBU dengan dukungan sebagian konstruksi seperti proyek Jalan Tol Solo-Kertosono senilai Rp7,7 triliun, Jalan Tol Cisumdawu senilai Rp14 triliun, Jalan Tol Balikpapan-Samarinda Rp14,9 triliun, dan Jalan Tol Manado-Bitung senilai Rp8,7 triliun.

Prosedur pelaksanaan KPBU sebetulanya sudah lengkap, mengingat di sektor infrasruktur sudah terjadi, sehingga sektor lain tinggal mengadopsi saja. Yang jadi kendala untuk sektor properti hanya terkait pemahaman mengenai bisnis properti yang dianggap ‘menjual aset negara’ padahal sejatinya tidak demikian. Selama perjanjiannya ada klausul bahwa aset akan kembali ke pemerintah, dan memang aturan pertanahan menyebut demikian. Jadi tidak perlu ada kekwatiran berlebihan.

Jakarta, 19 Februari 2019
Penulis : Ilham M. Wijaya
Editor : Aldi Ikhsan M

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here